Investiční byty – vyplatí se?

2018-01-03 09:00:00

Investiční byty se staly v poslední době velice oblíbenými u řady investorů. Přináší únosnou míru rizika, pravidelné příjmy v rozmezí 2-6 procent a také se zhodnocují v čase. Aktuální situace na realitním trhu k investičnímu nákupu nemovitostí nahrává. Může za to nízká úroková sazba hypoték, která se pohybuje na hraně dvou procent (momentálně 2,1%), ale i pozvolna rostoucí ceny nemovitostí.

Výhody investičních bytů

Hlavní výhodou investičních bytů je jejich dvojí zhodnocování. Poprvé v dlouhodobém horizontu, kde hraje svojí roli čas. V zásadě platí pravidlo „kup a drž,“ protože ceny nemovitostí rostou o něco více než inflace. Podle údajů Českého statistického úřadu vzrostly nabídkové ceny bytů od roku 2010 do 2016 o 28 procent. Důležitým měřítkem je zde lokalita. V posledních letech je zaznamenáván veliký růst cen ve větších městech České Republiky, především v Praze a Brně. I zde záleží na vhodném umístění, doporučuje se investovat do bytů v lokalitě s dobrým dopravním spojením, parkovacím místem nebo školou.

Podruhé se jedná o zhodnocení v krátkodobém horizontu – příjem z nájmu. Jedná se o pravidelný výnos, který pronajatá nemovitost přináší. Tento výnos se zpravidla pohybuje v rozmezí 3-7 procent. Záleží, jestli počítáme s výnosem hrubým (bez nákladů a daní) nebo čistým. Reálný výnos díky tomu klesá na 2-5 %, protože je vždy potřeba něco opravit nebo zrekonstruovat.

Investování do nemovitostí patří mezi méně rizikové investice. Momentálně se pohybuje její návratnost v horizontu 20–25 let. Nejčastěji jsou jako investiční žádány malé byty, 1+kk a 2+kk, které jsou levnější na pořízení a méně náročné na provoz.

Vždycky je možné se rozhodnout, že se investiční byt využije nejen jako investice, ale rovněž k jeho původnímu účelu – k zajištění bydlení pro investora a jeho rodinu. Časem do něj může nastěhovat svoje děti anebo naopak svoje rodiče, až zestárnou a budou chtít menší a levnější bydlení. Pro děti je to dobrý start do života, protože nebudou muset řešit nevýhodné pronájmy nebo startovací bydlení.

Investiční byt se dá využít i k řešení některých závazků. Protože se jedná o hmatatelnou položku, může být použit jako zástava pro úvěr na další investici. Tímto krokem dochází k diverzifikaci portfolia a otevírá se možnost zisku za pomocí cizích zdrojů.

Nevýhody investičních bytů

Největší nevýhodou investičních bytů je jejich pořizovací cena. Průměrná cena za m² bytu v Praze byla na začátku prosince 2017 73 000 korun. Jedná se o 5,2procentní nárůst oproti prosinci roku předcházejícího. Vyplývá to z údajů společnosti Reality.iDNES.cz. Průměrný byt o rozloze 60 m² stojí 4 380 000 Kč. Takto vysoká investice je často financována pomocí hypoték, což zvyšuje rizikovost celé akce. Momentálně se úrokové sazby hypoték nacházejí na 2,1 procentech. Vyplývá to z měsíční analýzy Fincetra Hypoindex. V bance je možné si momentálně půjčit maximálně 80 % potřebných zdrojů, díky nařízení České národní banky. To se však nedoporučuje. Důležité je zvážit finanční situaci a podle toho si půjčit peníze. Jako ideální poměr vlastních a cizích zdrojů se uvádí padesát na padesát. Je potřeba si dát pozor také na změny hypotečních sazeb a délku fixace.

Dalším zásadním problémem investičních bytů je sehnat stálé a platící nájemníky. Najít spolehlivého nájemníka není snadné a nějakou dobu to trvá. I v této době je potřeba platit některé náklady a hypotéku, což návratnost celé investice komplikuje. Průměrný byt je podle statistik pronajímán pouze deset měsíců v roce a po každém pátém nájemníkovi zůstanou dluhy nebo se odmítá odstěhovat. I přes růst nájemného (byt o rozloze 60 m² se v Praze pronajímá v průměru za 21 509 Kč) je to značná ztráta, se kterou je potřeba počítat.

Další položkou jsou dodatečné náklady. Energie a voda se dá vhodnou smlouvou skrýt pod nájemné, ale v průběhu investičního období bude několikrát potřeba dodatečných nákladů. Jedná se především o drobné opravy, rekonstrukce nebo nákupu nového vybavení. Díky těmto investicím klesá reálná výnosnost investičních bytů řádově o jednotky procent.

Modelový příklad investice do bytu

V modelu je počítáno s průměrnými cenami v Praze za byt o rozloze 60 m². Do výpočtu jsou zahrnuty náklady na provoz, dodatečné náklady a hypotéka, která financuje polovinu kupní ceny bytu s průměrným úrokem 2,1 %.

---

Cena bytu 2+kk o rozloze 60 m²: 4 380 000 Kč

Hypotéka s úrokem 2,1 % na 20 let a dobou fixace na 10 let: 2 350 000 Kč s měsíční splátkou 10 000 Kč

Nájemné bytu: 21 500 Kč

Náklady (energie, voda): 4 000 Kč

Daň z pronájmu: 15 %

Dodatečné náklady (velká rekonstrukce, pravidelná údržba, malování, výměna spotřebičů, spotřební materiály): 300 000 Kč

Ve výpočtu je zohledněn pronájem bytu jen deset měsíců v roce a jeden neplatící nájemník (ztráta 6 měsíců nájmu)

---

Roční příjem: (25 500*10*0,85) – (10 000*12) = 96 750 Kč – 2,06% zisk

Příjem po 20 letech (započítané dodatečné náklady): 96 750*20 – 300 000 – (25 500*6*0,85) = 1 504 950 Kč

Každý další rok (neplatíme už hypotéku): 25 500*10*0,85 = 216 750 Kč – 4,61% zisk

Návratnost celé investice: 23 let

Co z modelového příkladu vyplývá?

Koupě investičního bytu a jeho následného pronajímaní je stále výhodná, i když méně než v letech předchozích. Při nákupu bytu na hypotéku pokryje zisk pouze inflaci, nedochází tak k zisku reálnému. Pořád se ale jedná o lepší zhodnocení peněz než na spořících účtech, zároveň je to ale horší než otevřené podílové fondy. Při splacení hypotéky dochází k nárůstu zisku o více jak polovinu. Toto zhodnocení se dá již považovat za výhodné. Velkým problémem může být fixace peněz, protože na rozdíl od jiných investičních příležitostí není možné peníze lehce vybrat. Návratnost investice je dlouhodobá, 23 let není málo. Nutno podotknout, že v modelu není zohledněn růst cen nájmů a služeb, navíc se jedná o poměrně pesimistický model (byt je pronajatý jen 10 měsíců v roce).

Vyplatí se tedy pořídit si investiční byt? 

Ano, ale jen pro úzkou skupinu lidí. Investiční byt je vhodný pro ty, kteří mají volné prostředky (ideálně na pokrytí celé kupní částky) a mají čas se starat o pravidelnou obsazenost bytu. Zároveň vědí, že dané prostředky nebudou v blízké době potřebovat. Pro všechny ostatní je lepší investovat peníze do jiných komodit nebo fondů, které mohou mít podobné zhodnocení, ale peníze nejsou fixovány na delší dobu.

Zdroje: reality.idnes.cz, www.prahanovostavby.cz, www.home-institute.cz, finexpert.e15.cz, www.penize.cz, www.hypoindex.cz, www.czso.cz, www.buildingnews.cz

Sdílet: Facebook Twitter

Více článků