Cena za m2: domýšlivý ukazatel, který je dobrý sluha, ale špatný pán

2019-02-04 07:30:00 | Komerční sdělení

V jednoduchosti je krása, ale občas se v rámci našich realitních úvah vyplatí podívat se pod kůži pojmům, které rádi používáme, aniž bychom měli dostatek energie se nad nimi hlouběji zamýšlet.
Komerční sdělení

Toto jsou komerční sdělení. iDNES.cz neovlivňuje jejich obsah a není jejich autorem. Více

Komerční sdělení je speciální inzertní formát. Umožňuje inzerentům oslovit čtenáře na ploše větší, než je klasický banner, hodí se tedy například ve chvíli, kdy je potřeba popsat vlastnosti nového produktu, představit společnost nebo ukázat více fotografií.

Aby bylo na první pohled odlišitelné od redakčních textů, obsahuje jasné označení „Komerční sdělení“ v záhlaví článku.

Pro komerční sdělení platí podobná pravidla jako pro další formy inzerce na iDNES.cz. Nesmí tedy být v rozporu s dobrými mravy a zásadami poctivého obchodního styku, nesmí porušovat práva třetích osob a poškozovat něčí dobrou pověst. Na rozdíl od bannerové reklamy je z komerčních sdělení vyloučena politická inzerce.

Komerční sdělení, jejich titulky a tvrzení v nich obsažená nesmějí být lživá a klamavá.

Ceník komerčních sdělení včetně kontaktů na obchodní oddělení najdete zde.

Žijeme v době, kdy každý rozumí skoro všemu. Pomáhá tomu mediální zkratka v kombinaci s hledáním neustále nových zpráv, což tu a tam vede k lehkému oprašování jedné myšlenky pořád dokola, aniž by se v ní objevilo něco významně nového. Realitní trh není v tomto směru výjimkou, jeho příběh se nám dnes zjednodušil do proměny pár vyvolených ukazatelů. Tím nejvíce citovaným je cena za m² našeho bydlení.

Pojďme se proto trochu s realitním butikem BlueHOUSE, viz www.bhouse.cz, blíže podívat, co se za ním skrývá, jak tento ukazatel chápat v kontextu realitního trhu jako takového a jak s ním pracovat v případě jedné konkrétní nemovitosti.

Ukazatel cena za m2 v akci

Sousloví realitní trh zní skoro magicky, v praxi je to ale velmi široký pojem, vysvětluje Dan MICHAL z BlueHOUSE. Na straně jedné můžeme vzít v potaz území České republiky, Prahu, různá průmyslová města nebo vesnice, na straně druhé byty či domy, novostavby či starší zástavbu, dále různý standard, případně typ vlastnictví apod. Všechno to můžeme různě slučovat a kategorizovat, průměrovat a navzájem mezi sebou poměřovat. Nejvěrnějším pomocníkem při všech různých hrátkách s čísly zde bývá právě ukazatel přepočtu ceny nemovitostí na m².

Získaná čísla nejsou nikdy v čase neměnná, ale dynamicky se vyvíjející. Synonymem poslední doby byl jejich dramatický růst, který se ale pomalu přesouvá do období stagnace, neboť nic neroste do nebe. To všechno nepochybně dobře vnímáme, ale hůře už se pracuje s konkrétními údaji, vždyť v tisku se v posledních měsících a letech objevovala čísla, která pracovala s růstem cen v jednotkách i desítkách procent.

Pointa je v tom, že často jde o jen o odhady různě koncipované, za kterými stojí různé motivy jejich nositelů. Někdy se jedná o postřehy realitní kanceláře, developerů nebo realitního portálu, jindy o index cen vývoje nemovitostí bankovní instituce, případně České národní banky či Eurostatu. Velkou roli hraje rovněž hledisko časového období, které je předmětem zkoumání.

Určitý růst cen je přirozený

Kouzla s čísly si můžeme společně s bluehouse blogem Dana Michala ukázat na následujícím příkladu: Podíváme-li se na statistiky České národní banky, pak dokážeme pro území ČR mezi roky 2016 a 2017 objevit dvouciferný růst cen kolem 12-13 procent, což je opravdu hodně, zároveň se dá očekávat, že mezi roky 2015-2018 bude tento růst už jen jednociferný, přičemž dramatičnost situace kolem růstu cen může i vyblednout, pokud si uvědomíme, že mezi roky 2008-2015 ceny nemovitostí spíše stagnovaly. Další informace, viz www.bhouse.cz/blog.

Není také bez zajímavosti, že Česká národní banka ke svým číslům před časem uvedla, že ceny nemovitostí považuje o cca 10 procent za nadhodnocené. Neznamená to logicky, že dříve byly zase podhodnocené? Každopádně samo o sobě to není až tak velké číslo, nicméně podstatnější je si uvědomit, že samotný růst cen nemovitostí není věcí nepřirozenou, a to nejen třeba kvůli růstu inflace, cenám stavebních prací, potažmo růstu celé ekonomiky. Nemělo by nám totiž uniknout, že průběžně rostou nároky na bydlení, lidé očekávají stále vyšší a vyšší standard, obměňuje se zastaralý bytový fond, staví se v lokalitách se stále dražšími pozemky, lidé nechtějí satelitní městečka postavená na polích v okolí měst. To vše samo o sobě vytváří zákonitý a přirozený tlak na cenový růst.

Cena za m² Vám o nemovitosti neřekne všechno

Druhý pohled, který bluehouse blog chce ve vztahu k ukazateli ceny za m² nabídnout, je individuální ocenění určité nemovitosti. Když kupujeme, máme často pocit, že cena za m² námi vyhlédnuté nemovitosti je až nekřesťansky drahá, zatímco když prodáváme, jako tonoucí se chytáme stébla ceny nejdražší možné nemovitosti na trhu. Je to přirozený střet nabídky a poptávky, kde nicméně naše přepočty ceny na m² mají svoji omezenou vypovídací schopnost.

Pointa je v tomto případě taková, že každá nemovitost má celou řadu svých charakteristických rysů, které ji definují: počínaje lokalitou, stářím nemovitosti, přes standard, vybavenost, dispozici, výhled až po řadu dalších, které nelze při nejlepší snaze ani tím nejlepším algoritmem přepočítat na všeříkající a zároveň jednoduchý ukazatel jako je cena za m², přestože se o to nejrůznější cenové mapy či indexy pokoušejí. Žádný algoritmus nedokáže zohlednit pocitové preference potenciálních kupujících ve vztahu k nejrůznějším parametrům nemovitosti, žádná cenová mapa neumí brát v potaz vkus či životní situaci kupujícího, přitom tyto prvky mohou být realizaci realitní transakce naprosto určující. Souhrnný plošný ukazatel nemůže mít řádnou vypovídací schopnost o konkrétním segmentu, potažmo jedné nemovitosti.

Rychlé čtení kazí úsudek

Shrneme-li doporučení realitního butiku BlueHOUSE, čtěme všechny ty různé zprávy v médiích trochu pomaleji a o věcech více přemýšlejme. Ukazatel ceny za m² našeho bydlení chápejme jen čistě jako orientační, jako užitečného pomocníka, ale chraňme se třeba před absurdní situací, kdy bychom chtěli s jeho pomocí srovnávat cenu bytu v tradiční pražské čtvrti s novostavbami na kraji Prahy. Články v tisku k tomu sváděj 

Sdílet: Facebook Twitter

Více článků