Pronajímatel není banka. Jak naložit s kaucí za pronájem nemovitosti?

2019-06-10 06:00:00

Vratná kauce za pronájem nemovitosti neboli jistota, způsobuje pronajímatelům potíže. Z legislativního pohledu se jedná o úvěr, který podléhá úročení. Víte, jak správně úročit jistotu, a jak s ní nakládat?

Kauce za pronájem nemovitosti je omezena zákonem

Podstatou jistoty, v dřívější terminologii kauce, je ochrana pronajímatele nemovitosti v případech, kdy vůči nájemci vzniknou pohledávky. Obvykle se jedná o nezaplacení nájemného, energií či poškození pronajímané nemovitosti a jeho vybavení.

Je čistě na pronajímateli, zda bude jistotu po nájemci požadovat. „Tato dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem může vzniknout při uzavírání nové nájemní smlouvy, ale může být také uzavřena samostatně, kdykoli v průběhu trvání nájemního vztahu,“ uvádí student závěrečného ročníku Právnické fakulty UK Leoš Kudlík. Maximální výše jistoty je omezena zákonem. Od konce března 2017 lze požadovat jistotu v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného.

Jistota podléhá úročení

Před rokem 2014 neměl pronajímatel právo s kaucí volně disponovat. K stržení sumy z kauce potřeboval souhlas nájemníka nebo rozhodnutí soudu. S účinností nového občanského zákoníku se situace změnila. „Předáním jistoty vzniká pronajímateli možnost s těmito prostředky jakkoli nakládat, mimo jiné je zhodnotit vložením na spořící účet,“ upřesňuje Kudlík.

A právě možnost volného nakládání pronajímatele s jistotou, staví kauci na úroveň úvěru. Nájemce má totiž podle prvního odstavce § 2254 Občanského zákoníku nárok na úrok za poskytnuté finanční prostředky. A to alespoň ve výši minimální zákonné sazby.

Jenže zákonná sazba není nikde stanovena. Podle Leoše Kudlíka je vodítkem druhá věta § 1802 Občanského zákoníku, která zní: „Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“ A zde legislativa naráží, neboť Česká národní banka nezná pojem obvyklé úroky.

Úročení jistoty představuje vážnou komplikaci v pronájmu

Povinnost vyplácet úroky z jistoty znamená v praxi pro pronajímatele nemovitostí výraznou komplikaci. „Stanovit adekvátní úrokovou sazbu, která odpovídá místu bydliště či sídla pronajímatele je téměř nereálným úkolem. Banky totiž nabízí mnoho úvěrových produktů s rozdílným úročením,“ vysvětluje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz. Zároveň se úročení nelze smluvně vzdát, případně úrokovou sazbu cíleně snížit na 0,1 %, neboť úročení nesmí zkracovat zákonem stanovená práva nájemce.

„Dostáváme se tak do situace, kdy jistota místo ochrany pronajímatelů, představuje jejich znevýhodnění. Úroky na spořících účtech totiž neposkytují adekvátní zhodnocení, které by dle zákona mělo být nájemci vyplaceno,“ dodává Makovský. Jednoduše řečeno pronajímatel není finanční institucí, a nemá možnosti vyššího zhodnocení jistoty, aby dosáhl na úročení, které nabízí banky v poskytovaných úvěrech.

---

Článek vznikl ve spolupráci s Leošem Kudlíkem a serverem www.iurium.cz. (Zjednodušený odborný text)

Sdílet: Facebook Twitter

Více článků