Byty se blíží 100 tisícům za metr, AI mění realitní inzerci. Co dalšího přinesl realitní trh?

Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi i pronájmu nemovitostí a vybírat kvalitní realitní profesionály. Praktické návody, právní poradny a pravidelné datové analýzy jsou dostupné v sekci Aktuality projektu Realiťák roku, základní informace pro klienty na stránce Pro veřejnost a odborníky v jednotlivých krajích a okresech lze hledat prostřednictvím přehledu Nejlepší makléři.

Jedním z hlavních partnerů projektu Realiťák roku je portál Reality.iDNES.cz, který se společně s CEMAP – cenové mapy podílí také na datovém zázemí pravidelných analýz českého realitního trhu. Díky této spolupráci mohou vznikat materiály, které veřejnosti vysvětlují nejen aktuální ceny nemovitostí, ale také jejich dlouhodobý vývoj, regionální rozdíly a souvislosti s financováním bydlení.

AI Act a prodej bytu: upravená fotografie nesmí vytvářet falešnou realitu

Výchozím textem tohoto přehledu je článek AI Act a prodej bytu: kdy musí být AI upravená fotografie označena?, který otevřel nový čtyřdílný odborný seriál projektu Realiťák roku.

Umělá inteligence dokáže během několika sekund změnit prázdnou místnost na atraktivně zařízený obývací pokoj. Může odstranit drobné vizuální nedostatky, upravit světlo, doplnit nábytek nebo ukázat podobu bytu po rekonstrukci.

Stejně snadno ale dokáže zakrýt plíseň, odstranit prasklinu, opticky zvětšit pokoj nebo vytvořit výhled, který ve skutečnosti neexistuje.

Právě zde vzniká zásadní otázka: kde končí legitimní marketingová prezentace a začíná klamání kupujícího?

Článek vysvětluje transparentnost podle článku 50 evropského AI Actu, jehož základní pravidla se uplatňují od 2. srpna 2026.

Není pravda, že každá fotografie upravená pomocí AI musí automaticky obsahovat povinný štítek.

Běžné technické korekce jasu, barev nebo perspektivy nepředstavují totéž co vytvoření věrohodného obrazu neexistujícího stavu nemovitosti.

U podstatně upraveného obrazu, který napodobuje skutečný objekt nebo místo a může být považován za autentickou fotografii, je nutné posoudit transparentnost podle pravidel pro takzvaný deepfake.

Vedle AI Actu však stále platí pravidla ochrany spotřebitele před klamavými obchodními praktikami.

Ani označení „vytvořeno AI“ proto nedává prodávajícímu nebo makléři právo zamlčovat vady nemovitosti.

„AI dokáže nemovitost ukázat atraktivně a srozumitelně,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Rozhodující podle ní je zachovat jasnou hranici mezi skutečným stavem nemovitosti a digitální vizualizací.

Pro kupující je hlavním doporučením vyžadovat původní fotografie, půdorysy a ověřovat skutečný stav při osobní prohlídce.

Pro makléře a realitní kanceláře zase vzniká potřeba nastavit jasná pravidla, která digitální úpravy povolují, jak se označují a jak se archivují originální snímky.

Za deset let byty zdražily o 179 procent. Inflace přitom činila 57 procent

Ještě 29. října vyšla rozsáhlá datová analýza Ceny bytů, inflace a hypotéky 2016–2026: byty zdražily o 179 %, celková cenová hladina o 57 %.

Jde o jeden z nejdůležitějších dlouhodobých pohledů na dostupnost vlastního bydlení.

Data připravená pro Realitní fórum ČR ukazují, že index nabídkových cen dvoupokojových bytů vzrostl při základně roku 2016 rovné 100 na hodnotu přibližně 279.

To znamená nominální růst o 179 procent.

Index celkové spotřebitelské cenové hladiny přitom dosáhl přibližně 157, tedy růstu o 57 procent.

Ani po očištění o obecnou inflaci proto mimořádné zdražení bytů nezmizí. Orientační reálný růst cen dvoupokojových bytů vychází přibližně na 78 procent.

Průměrná nabídková cena sledovaných dvoupokojových bytů vzrostla v datovém modelu z přibližně 38 390 Kč/m² v roce 2016 na 107 136 Kč/m² v dostupné části roku 2026.

Analýza se věnuje také hypotékám.

Zatímco v roce 2016 činila průměrná sazba nových hypoték použitá v modelu přibližně 1,93 procenta, v roce 2023 dosahovala kolem 5,90 procenta.

Vyšší úrokové sazby dokázaly část poptávky ochladit a cenový růst dočasně zastavit. Nevedly však k návratu cen na úroveň předchozí dekády.

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, upozorňuje, že samotné zvýšení hypotečních sazeb nedokázalo vymazat předchozí zdražení. To je podstatné zejména pro domácnosti, které očekávají automatický výrazný pokles cen při dražším financování.

Analýza současně připomíná důležitou metodickou okolnost: rok 2026 není ve všech sledovaných řadách úplný. U cen bytů a inflace pracuje s dostupnými měsíci do září, u použitých hypotečních sazeb do července.

Jde také o nabídkové ceny dvoupokojových bytů, nikoli o ceny všech skutečně realizovaných prodejů.

Optické sítě v bytových domech: nová pravidla se týkají SVJ i developerů

Článek Optika v bytových domech: Senát schválil nová pravidla. Co čeká vlastníky, SVJ a developery? se zaměřil na změny související s evropskou regulací gigabitové infrastruktury.

Senát 21. října schválil dva související zákony, jejichž cílem je usnadnit výstavbu sítí s velmi vysokou kapacitou.

Nová pravidla mají přispět k efektivnějšímu využívání existujících rozvodů, lepší koordinaci staveb a jednoduššímu rozšiřování vysokorychlostního internetového připojení.

Pro vlastníky bytových domů a SVJ jde o důležité téma.

Instalace optických sítí se totiž často týká společných částí domu, technických prostor, rozvodných šachet nebo tras vedených přes více vlastníků.

Zjednodušení výstavby ale neznamená, že jakýkoli operátor získává neomezené právo vstoupit do domu a provádět stavební zásahy bez dalších podmínek.

Rozhodující zůstávají zákonná pravidla přístupu, vlastnická práva a konkrétní technické okolnosti.

Článek zachycuje legislativní stav k 28. říjnu 2026, kdy byly české zákony po schválení Parlamentem předloženy prezidentovi. Nově navržené české povinnosti proto nelze pro tento okamžik automaticky vydávat za již účinné.

Pro kupující bytů je význam kvalitní datové infrastruktury stále větší. Moderní internetové připojení se stává důležitou součástí užitné hodnoty bydlení, práce z domova i dlouhodobé atraktivity nemovitosti.

Kdo platí opravy v nájemním bytě? Od ledna platí nové finanční limity

Velmi praktický článek Kdo platí opravy v nájemním bytě v roce 2026? Nové limity, povinnosti nájemce a pronajímatele a 20 praktických příkladů vysvětluje jedno z nejčastějších témat sporů mezi vlastníky bytů a nájemci.

Protékající baterie, nefunkční zásuvka, rozbitá pračka, závada kotle nebo plíseň na stěně. Kdo musí opravu zajistit a kdo ji zaplatí?

Od 1. ledna 2026 platí nové finanční limity drobných oprav podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. ve znění novely č. 493/2025 Sb.

U oprav posuzovaných podle výše nákladů se hranice jednotlivé drobné opravy zvýšila na 1 500 korun.

Roční limit nákladů na drobné opravy činí 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu.

Jenže pravidla nejsou tak jednoduchá, že nájemce automaticky platí všechno do 1 500 korun a majitel každou dražší opravu.

Zákon rozlišuje opravy podle druhu, opravy podle jejich ceny, běžnou údržbu a také škody způsobené porušením povinností nájemce.

Některé drobné opravy jsou vyjmenovány přímo podle typu a hranice 1 500 korun se u nich neposuzuje stejným způsobem jako u ostatních oprav.

Rovněž neplatí obecné pravidlo, že pokud oprava stojí 1 700 korun, nájemce automaticky hradí prvních 1 500 korun a pronajímatel zbytek.

Pro veřejnost je nejdůležitější vědět, že každá závada musí být správně zařazena podle svého charakteru, příčiny a zákonných pravidel.

Projekt Realiťák roku proto doporučuje nastavovat podmínky údržby a oznamování závad srozumitelně již při uzavření nájemní smlouvy.

Soused postavil plot na cizím pozemku. O hranici nerozhoduje jen staré oplocení

Článek Soused postavil plot na našem pozemku. Musíme ho nechat stát? se věnuje situaci, která se často vyhrotí až při prodeji nemovitosti.

Soused vymění starý plot za nový, ale podle katastrální mapy se zdá, že oplocení zasahuje o několik desítek centimetrů na vedlejší parcelu.

Majitel dotčeného pozemku může mít pocit, že stačí plot odstranit. Právní situace však může být složitější.

Důležité je nejprve ověřit skutečnou hranici parcely. Katastrální mapa nemusí mít přesnost, kterou lidé od jejího grafického zobrazení očekávají.

V některých případech bude nezbytné geodetické vytyčení hranice, kontrola historických podkladů a posouzení právního důvodu užívání dotčeného pozemku.

Rozdíl může být také mezi nově posunutým plotem a oplocením, které na stejném místě stojí desítky let.

Právě dlouhodobé užívání může za určitých okolností otevřít otázku vydržení. Samotný uplynulý čas ale automaticky neznamená, že soused cizí pozemek získal.

Pro kupující rodinných domů a pozemků jde o důležité upozornění: hranice podle oplocení nemusí odpovídat hranici vlastnického práva.

Případné nesrovnalosti je vhodné zjistit a řešit před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy.

ČEZ od ledna zdraží elektřinu a plyn. Rozhodující bude konkrétní smlouva

Energetické náklady bydlení řeší článek ČEZ od ledna zdraží elektřinu a plyn 1,6 milionu zákazníků. Kolik si připlatí majitelé bytů a domů?.

ČEZ Prodej oznámil zvýšení obchodních cen elektřiny a plynu od 1. ledna 2027 u vybraných produktů bez fixace.

Ve zveřejněné sazbě D02d vzroste cena silové elektřiny z 3 860 na 4 190 Kč/MWh včetně DPH.

To představuje rozdíl 330 Kč/MWh.

U sledovaného nefixovaného plynového produktu se cena zvýší z 1 560 na 1 740 Kč/MWh, tedy o 180 Kč/MWh.

Pro domácnost se spotřebou tří MWh elektřiny ročně by samotná změna uvedené obchodní ceny znamenala přibližně 990 korun navíc za rok.

U patnácti MWh plynu jde o modelový rozdíl 2 700 korun ročně.

Nejde však o automatické zvýšení celé faktury o stejnou procentní sazbu.

Konečné náklady závisejí na konkrétním produktu, skutečné spotřebě, distribučních a dalších regulovaných položkách. V době vydání článku ještě nebyly konečné regulované ceny pro rok 2027 vyhlášeny.

Při koupi nemovitosti se tím znovu potvrzuje důležitost skutečných provozních nákladů.

Kupující by měl vedle kupní ceny a hypotéky znát také reálnou spotřebu elektřiny, plynu a tepla, způsob vytápění a technický stav budovy.

Projekt Realiťák roku představuje novou administraci a přesnější pravidla hodnocení

Začátek listopadu přinesl důležité změny samotného projektu Realiťák roku.

Článek Velké novinky v projektu Realiťák roku: co se mění makléřům v administraci, recenzích a bodování vysvětluje úpravy, které byly nasazeny od 31. října 2026.

Makléři získali nové možnosti práce s klientskými recenzemi, referencemi, uskutečněnými obchody, certifikáty, školeními a provizním obratem.

U nových klientských recenzí se zpřesnilo ověřování účtů prostřednictvím Google nebo Seznamu a podmínky, za kterých mohou recenze získávat body do hodnocení projektu.

Nově lze využívat také systém žádostí o recenze s jednorázovým odkazem, jehož platnost činí 30 dní.

U referencí je důležitější doložení jejich původu a možnost propojit je s konkrétním obchodem.

Zpřesňují se rovněž pravidla evidování uskutečněných obchodů, aby nedocházelo k duplicitnímu započítávání stejné transakce.

Projekt současně připomíná, že pro splnění základních podmínek je důležitý odborný test a platné profesní pojištění.

Takzvaný šedý profil signalizuje, že makléř některou z těchto základních podmínek nesplňuje.

Zároveň je potřeba rozlišovat mezi funkcemi, které již byly skutečně spuštěny, a těmi, které se teprve připravují.

Například možnost zapisovat měsíční provizní obrat ještě neznamenala, že již byla veřejně spuštěna nová kategorie podle výše obratu.

Pro veřejnost mají tyto změny jeden zásadní význam: hodnocení realitních makléřů má být srozumitelnější, doložitelnější a transparentnější.

Pozemky pro bydlení zdražily za deset let o 218 procent

Silnou datovou analýzu přinesl článek Pozemky pro bydlení za 10 let: Česko +218 %, Pardubický kraj +302 %, Jihočeský +290 %.

Průměrná nabídková cena pozemků pro bydlení v České republice vzrostla mezi zářím 2016 a zářím 2026 z 827 na 2 630 Kč/m².

To představuje nominální růst přibližně o 218 procent.

Nejrychlejší desetileté zdražení zaznamenal Pardubický kraj, kde ceny vzrostly o 302 procent.

Následoval Jihočeský kraj s růstem o 290 procent. Výraznou dynamiku vykázala také Vysočina.

Praha přitom zůstává z hlediska absolutní cenové hladiny nejdražším trhem.

Právě rozdíl mezi cenovou hladinou a procentním tempem růstu je důležitý.

Levnější region může zdražovat rychleji než Praha, a přesto v absolutní ceně zůstávat výrazně dostupnější.

Analýza také připomíná, že cena pozemku za metr čtvereční sama o sobě nestačí k posouzení jeho skutečné hodnoty.

Rozhodují územní plán, možnost výstavby konkrétního domu, přístupová cesta, kapacita sítí, ochranná pásma, geologické podmínky, tvar a sklon parcely.

Zajímavá cena proto nemusí znamenat výhodnou koupi.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, dlouhodobě upozorňuje, že kupující potřebuje znát celkové náklady na realizaci zamýšleného bydlení, nikoli pouze cenu samotného pozemku.

Právě u stavebních parcel mohou dodatečné náklady na infrastrukturu nebo právní problémy s přístupem představovat značnou finanční zátěž.

Když se nemovitost neprodá, musí klient zaplatit realitní kanceláři provizi?

Velmi praktickou otázku otevřel článek Musím zaplatit provizi realitní kanceláři, když se nemovitost neprodá?.

Prodávající uzavře s realitní kanceláří smlouvu, makléř připraví fotografie, zveřejní nabídku a organizuje prohlídky.

Po několika měsících se ale nemovitost neprodá.

Přesto kancelář požaduje provizi, náhradu nákladů nebo smluvní pokutu.

Má na to právo?

Odpověď závisí na konkrétní smlouvě a na tom, jaká povinnost skutečně vznikla.

Samotný podpis zprostředkovatelské smlouvy nebo zveřejnění inzerátu zpravidla automaticky neznamená povinnost zaplatit celou provizi.

Podle § 19 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, je provize standardně splatná nejdříve při uzavření realitní smlouvy.

Zákon však za stanovených podmínek umožňuje sjednat i dřívější splatnost, nejdříve při obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.

Zároveň je potřeba rozlišovat samotnou provizi, případnou náhradu nákladů, smluvní pokutu a situaci, kdy již makléři vznikl nárok na odměnu.

Neuskutečněný prodej proto automaticky neznamená, že klient musí zaplatit. Stejně tak ale neznamená, že žádná smluvní platební povinnost nemůže existovat.

Pro veřejnost je hlavním doporučením důkladně prověřit zprostředkovatelskou smlouvu ještě před podpisem, zejména vznik nároku na provizi, podmínky ukončení spolupráce a případné další platby.

Nové recenze pomáhají veřejnosti lépe poznat skutečné zkušenosti makléřů

Na předchozí projektové změny navázal článek Důvěryhodnější recenze a přehlednější profily: co nového přináší Realiťák roku při výběru makléře.

Zatímco první článek vysvětloval novinky zejména samotným makléřům, tento se zaměřil na jejich význam pro klienty.

Nové klientské recenze mohou obsahovat podrobnější informace o tom, zda hodnotící vystupoval jako prodávající, kupující, pronajímatel nebo nájemce.

Důležitá je také informace o typu nemovitosti, období spolupráce a způsobu ověření účtu.

Veřejnost tak získává širší kontext než pouze počet hvězdiček.

Zásadní je přitom správně rozlišovat tři věci.

Ověření účtu například přes Google nebo Seznam potvrzuje použití odpovídajícího účtu. Samo o sobě ale automaticky nedokazuje uskutečnění realitního obchodu.

Klientská recenze představuje hodnocení vyplněné klientem.

Reference je naopak informace vkládaná makléřem, u které je nutné uvést zdroj. Označení „Ověřená reference“ má přesně vymezený význam podle pravidel projektu, například vazbu na schválený obchod nebo kontrolu administrátorem.

Novinkou jsou také veřejné odpovědi makléřů na klientské recenze a širší přehled hodnocení na jejich profilech.

Pro veřejnost je podstatné, že díky těmto informacím může lépe posoudit, zda má konkrétní makléř zkušenosti s podobným typem nemovitosti nebo obchodem.

Zároveň projekt Realiťák roku výslovně upozorňuje, že žádné jednotlivé označení nelze považovat za absolutní záruku kvality.

Právě transparentní vysvětlení původu a významu jednotlivých údajů je jedním z hlavních přínosů nového systému.

Český realitní trh v 14 grafech: ceny, dostupnost, nájmy i provize

Dalším mimořádně rozsáhlým datovým textem je Český realitní trh 2016–2026 v 14 grafech: ceny, dostupnost bydlení, nájmy, nabídka i provize.

Souhrnný materiál připravený pro Realitní fórum ČR propojuje čtrnáct grafů zaměřených na desetiletý vývoj českého realitního trhu.

Vedle cen nemovitostí sleduje také inflaci, stavební náklady, hypotéky, dostupnost vlastního bydlení, vývoj nájemného, nabídku nemovitostí a modelové realitní provize.

Právě společný pohled na tyto ukazatele přináší důležitá zjištění.

Ceny bytů rostly výrazně rychleji než obecná inflace i stavební náklady.

Dostupnost vlastního bydlení se proti roku 2016 zhoršila, zejména pokud domácnost financuje nemovitost hypotékou.

Největší tlak dopadá na domácnosti s jedním příjmem, které musejí podobnou měsíční splátku financovat z výrazně menšího rozpočtu než pár.

Analýza rovněž ukazuje, že u modelového dvoupokojového bytu je dnes v celorepublikovém srovnání měsíční splátka hypotéky vyšší než nájemné.

Rozdíly mezi regiony jsou však značné.

Zásadní je také poznatek, že investiční hodnota bytů může růst výrazně rychleji než nájemné. To při jinak stejných podmínkách postupně snižuje jednoduchý hrubý nájemní výnos.

Datový balíček připravený pro Realitní fórum ČR vychází z více zdrojů včetně ČSÚ, ČBA, DataStat, CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz.

Pro veřejnost je důležité především to, že realitní trh nelze správně popsat jediným číslem.

Cena, úroková sazba, dostupnost financování, lokalita a budoucí provozní náklady spolu úzce souvisejí. Bez jejich společného posouzení může být rozhodnutí o bydlení nebo investici zavádějící.

Virtuální staging: užitečná prezentace, nebo klamavá reklama?

Druhý díl seriálu AI Act a český realitní trh vyšel 3. listopadu pod názvem Virtuální staging: pomůcka pro kupující, nebo klamavá realitní reklama?.

Virtuální staging patří mezi nejrychleji se rozvíjející způsoby prezentace nemovitostí.

Prázdný byt lze digitálně vybavit nábytkem a ukázat kupujícím, jak by se v něm mohlo bydlet.

Takové zobrazení může být pro klienta skutečně přínosné. Pomáhá pochopit možnosti prostoru a usnadňuje představit si budoucí využití místností.

Problém vzniká ve chvíli, kdy vizualizace přestává respektovat skutečné rozměry a vlastnosti nemovitosti.

Pokud například umělá inteligence umístí do malého pokoje nábytek, který se tam ve skutečnosti nevejde, může být prezentace zavádějící.

Ještě závažnější jsou zásahy, které odstraní stavební vadu, změní polohu oken, přidají neexistující výhled nebo prezentují plánovanou rekonstrukci jako již dokončenou.

Článek připomíná, že virtuální staging není plošně zakázaný.

Rozhodující je pravdivost výsledného obrazu, správné označení případné podstatné digitální změny a oddělení současného stavu od navrhované podoby.

Za vhodnou dobrou praxi projekt Realiťák roku považuje zveřejnění skutečné fotografie vedle vizualizace a jasné vysvětlení, co bylo digitálně doplněno.

Takový přístup současně chrání prodávajícího, makléře i kupujícího před zbytečnými nedorozuměními.

Druhé Realitní fórum ČR otevřelo profesní komoru, vzdělávání i dohled nad makléři

Velmi důležitou událostí tohoto období bylo druhé Realitní fórum ČR, které se uskutečnilo 2. listopadu 2026 v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky.

Výsledky představil článek Druhé Realitní fórum ČR: odbornost makléřů, dohled nad trhem a profesní komora, publikovaný 3. listopadu.

Setkání navázalo na první fórum ze září a posunulo diskusi od obecných problémů realitního trhu ke konkrétním možnostem jejich řešení.

Výrazná část debaty se týkala odbornosti realitních makléřů a otázky, zda současné požadavky dostatečně chrání spotřebitele.

Diskutovalo se o průběžném vzdělávání, pravidelném ověřování profesních znalostí, případném centrálním registru, možnostech profesního dohledu i vzniku zákonné realitní komory.

Dalším tématem byly rezervační smlouvy, ochrana klientských peněz, pravidla AML a otázky DPH.

Důležité je zdůraznit, že fórum nepřijalo žádnou závaznou legislativní změnu ani nerozhodlo o vzniku profesní komory.

Šlo o odbornou diskusi, jejímž cílem bylo pojmenovat varianty dalšího postupu.

U rezervačních smluv zazněla možnost připravit dobrovolný odborný standard.

U AML se diskutovalo mimo jiné o duplicitních povinnostech a rozdílném pokrytí některých realitních transakcí.

Návrh zvláštního řešení DPH naopak nezískal dostatečnou podporu pro společné prosazování.

Pro veřejnost je důležité především to, že debata byla postavena také na ochraně spotřebitele.

Kvalitní realitní profesionál by měl mít odborné znalosti, rozumět právním a finančním rizikům a být schopen bezpečně koordinovat realitní transakci.

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, dlouhodobě zdůrazňuje, že zvyšování profesních standardů má smysl především tehdy, pokud povede ke skutečně bezpečnějším a kvalitnějším službám pro veřejnost.

Právě ochrana spotřebitele, důvěryhodnost realitního trhu a ověřitelná odbornost makléřů představují hlavní argumenty pro případné další kroky.

Říjnový realitní trh: byty za 99 688 Kč/m², garáže rostou ještě rychleji

Jedním z nejdůležitějších článků celého období je nejnovější měsíční analýza Realitní trh v říjnu 2026: byty zdražily o 8,9 %, garáže o 16,4 %, publikovaná 5. listopadu.

Podle říjnových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy dosáhla průměrná nabídková cena bytů k prodeji v České republice 99 688 Kč/m².

To představuje meziroční růst o 8,9 procenta.

Rodinné domy dosáhly průměrné nabídkové ceny 50 027 Kč/m², tedy o 4,5 procenta více než před rokem.

Nejvyšší meziroční růst vykázaly garáže, jejichž cena vzrostla o 16,4 procenta na 35 774 Kč/m².

Pozemky pro bydlení dosáhly průměrné nabídkové ceny 2 651 Kč/m², meziročně o 6,8 procenta více.

Nabídkové nájemné bytů činilo 330 Kč/m² měsíčně, což představovalo meziroční zvýšení o 7,1 procenta.

Pro modelový byt o velikosti 60 m² by samotný přepočet celorepublikové nájemní sazby znamenal 19 800 korun měsíčně bez energií a služeb.

Nejde však o cenu konkrétního dostupného bytu. Skutečné nájemné významně ovlivňuje lokalita, dispozice, stav, vybavení a struktura nabídky.

Bytů v nabídce přibylo téměř o čtvrtinu

Velmi zajímavý je také vývoj nabídky.

Počet nabídek bytů k prodeji vzrostl meziročně z 28 488 na 35 089, tedy o 23,2 procenta.

U rodinných domů naopak počet nabídek meziročně mírně klesl o 3,5 procenta.

To znovu ukazuje, že český realitní trh neprochází jednotným vývojem.

Jednotlivé segmenty se liší nejen tempem zdražování, ale také množstvím dostupných nemovitostí a strukturou aktuální nabídky.

Důležitý je rovněž ukazatel doby nabízení.

U bytů k prodeji se v exportu snížil ze 144 na 58 dní a u rodinných domů z 214 na 92 dní.

Zásadní metodické upozornění: doba nabízení není totéž co prokazatelná doba dokončení prodeje. Výsledek může ovlivňovat způsob evidence, obnovování a skladba inzerátů. Nelze proto automaticky tvrdit, že se každá nemovitost prodává o stejný podíl rychleji.

„U říjnových cen je důležité, aby lidé nezaměnili celorepublikový průměr za hodnotu vlastní nemovitosti,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

A právě tento závěr je pro veřejnost zásadní.

Kupující ani prodávající nemohou vycházet pouze z celorepublikového průměru. Vždy je potřeba pracovat s aktuální konkurencí ve stejné lokalitě, stavem nemovitosti, financováním a dalšími konkrétními podmínkami.

Soused chce jezdit přes náš pozemek. Má na průjezd právo?

Posledním samostatným tematickým článkem celého období je text z 5. listopadu Soused chce jezdit přes náš pozemek. Musíme mu umožnit průjezd?.

Jde o situaci, se kterou se mohou setkat vlastníci rodinných domů, chalup i pozemků.

Soused tvrdí, že nemá jiný vhodný příjezd ke své nemovitosti a potřebuje pravidelně jezdit přes cizí dvůr nebo zahradu.

Samotná skutečnost, že taková cesta představuje nejkratší nebo nejpohodlnější trasu, mu ale automaticky nezakládá právo průjezdu.

Rozhodující je především existence právního titulu, například služebnosti cesty, a její konkrétní rozsah.

Pokud oprávnění neexistuje, může za určitých zákonných podmínek připadat v úvahu institut nezbytné cesty, o které rozhoduje soud.

Ani tento institut však neznamená neomezené právo zasahovat do vlastnictví souseda.

Občanský zákoník navíc v § 1032 odst. 2 obsahuje zvláštní ochranu prostoru uzavřeného za účelem zabránění přístupu cizím osobám.

Právě proto může být právní situace u průjezdu přes skutečně uzavřený soukromý dvůr odlišná od cesty vedené například přes běžný nezastavěný pozemek.

Pro veřejnost je hlavní doporučení jednoduché: než se vlastníci dostanou do dlouhého sporu, měli by prověřit katastr, existující služebnosti, skutečnou trasu přístupu a konkrétní právní okolnosti.

Právo přístupu totiž může významně ovlivňovat také hodnotu a prodejnost nemovitosti.

Co si z období 29. října až 5. listopadu odnést?

Posledních osm dní přineslo několik mimořádně důležitých témat.

Prvním je proměna realitní prezentace pod vlivem umělé inteligence. Virtuální staging a další digitální nástroje mohou kupujícím pomáhat, ale nesmějí nahrazovat pravdivý popis skutečné nemovitosti. Projekt Realiťák roku proto upozorňuje na rozdíl mezi legitimní vizualizací a klamavou manipulací.

Druhým je pokračující tlak na dostupnost bydlení. Aktuální říjnová data ukazují nabídkovou cenu bytů těsně pod hranicí 100 tisíc korun za metr čtvereční. Dlouhodobé analýzy současně potvrzují, že ceny bytů rostly výrazně rychleji než celková inflace a že ani vysoké hypoteční sazby předchozí zdražení nevymazaly.

Třetím je rostoucí význam skutečných provozních nákladů. Zdražení vybraných nefixovaných energetických produktů od ledna 2027 připomíná, že kupní cena nemovitosti ani splátka hypotéky nejsou celkovými náklady na bydlení.

Čtvrtým tématem je právní jistota při vlastnictví a pronájmu nemovitostí. Pravidla drobných oprav, sousedské spory o ploty a přístupové cesty nebo podmínky vzniku nároku na realitní provizi ukazují, že drobná nejasnost může mít významné finanční následky.

Pátým je důvěryhodnost realitních profesionálů. Novinky projektu Realiťák roku zpřesňují práci s recenzemi, referencemi a uskutečněnými obchody, zatímco Realitní fórum ČR otevírá možnosti dalšího profesního vzdělávání a ověřování odbornosti.

A právě propojení těchto oblastí ukazuje hlavní směr dalšího vývoje českého realitního trhu.

Kvalitní realitní obchod dnes stojí nejen na správné ceně, ale především na důvěryhodných informacích, odbornosti a bezpečném procesu.

Přínos projektu Realiťák roku pro veřejnost

Právě aktuální vydání velmi dobře ukazuje, jak významnou roli má projekt Realiťák roku při zvyšování informovanosti veřejnosti a kultivaci českého realitního trhu.

Projekt není pouze každoročním hodnocením realitních makléřů.

Jeho dlouhodobým cílem je pomáhat veřejnosti lépe porozumět realitním službám, rozpoznat skutečnou profesionalitu a předcházet finančně i právně nákladným chybám.

Většina lidí prodává nebo kupuje nemovitost jen několikrát za život.

Přesto při takovém rozhodování řeší smlouvy v hodnotě milionů korun, bankovní financování, technický stav, právní omezení, daňové povinnosti, energetické náklady i výběr člověka, kterému svěří řízení celé transakce.

Přirozeně proto vzniká informační nerovnováha mezi klientem a profesionály, kteří podobné situace řeší pravidelně.

Projekt Realiťák roku se tuto nerovnováhu dlouhodobě snaží zmenšovat.

Veřejnost potřebuje znát nejen cenu služby, ale především její skutečnou hodnotu

Jedním z nejdůležitějších témat projektu je vysvětlovat lidem, co mají od realitního makléře skutečně očekávat.

Kvalitní realitní služba totiž není pouze zveřejnění inzerátu, pořízení fotografií nebo organizace prohlídek.

Začíná ještě před vstupem nemovitosti na trh.

Makléř musí umět pracovat s aktuálními cenovými daty, upozornit na právní a technické komplikace, připravit prodejní strategii a koordinovat další odborníky.

Musí také rozumět tomu, co může obchod zastavit – od nejistého financování kupujícího přes nesoulad dokumentace až po problematicky nastavenou rezervační smlouvu.

Velmi důležitá je i transparentnost samotné provize.

Aktuální článek o nároku na odměnu při neuskutečněném prodeji ukazuje, proč klient potřebuje znát podmínky spolupráce ještě před podpisem.

Stejně tak musí vědět, jaká je skutečná odpovědnost makléře za jednotlivé kroky a kdy už je potřeba zapojit advokáta, znalce, bankéře nebo technického specialistu.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, dlouhodobě zdůrazňuje, že veřejnost nemusí umět práci těchto odborníků sama vykonávat. Musí ale vědět, na co se ptát, co má požadovat a kdy má zpozornět.

Právě takové znalosti mohou pomoci předejít chybám, které by jinak stály desítky nebo stovky tisíc korun.

Nové recenze a reference: důležitý krok k větší transparentnosti

Začátek listopadu přinesl pro veřejnost další důležitou změnu.

Projekt Realiťák roku rozšířil informace u klientských recenzí, zpřesnil označování referencí a umožnil lépe rozlišovat různé typy doložené profesní aktivity.

To je důležité zejména při výběru makléře.

Samotný počet hvězdiček nebo několik pozitivních vět nemusí dostatečně vypovídat o jeho skutečných zkušenostech.

Klient, který chce prodat rodinný dům, může například hledat člověka s doložitelnými zkušenostmi právě s podobnými nemovitostmi.

Někoho jiného bude zajímat makléř specializující se na nájemní bydlení, prodej stavebních pozemků nebo komplikovanější právní transakce.

Právě širší kontext referencí může pomoci udělat informovanější rozhodnutí.

Důležité přitom je, že projekt jednotlivá označení přesně vysvětluje.

Ověřený účet není automaticky ověřený obchod a klientská recenze není totéž co reference vložená samotným makléřem.

Čím přesněji veřejnost rozumí původu a významu těchto informací, tím lépe může posoudit jejich skutečnou hodnotu.

Data jako ochrana před chybnými rozhodnutími

Další významnou součástí projektu Realiťák roku jsou dlouhodobé datové analýzy.

Ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy projekt sleduje ceny, nájemné, nabídku, délku inzerce i rozdíly mezi kraji a okresy.

Tato data pomáhají veřejnosti pochopit, že realitní trh není jeden jednotný celek.

Jinak se vyvíjí Praha, jinak regionální města, jinak stavební pozemky a jinak trh nájemního bydlení.

Právě aktuální říjnová analýza ukazuje, proč nestačí sledovat samotný růst nabídkové ceny.

Počet nabídek bytů meziročně vzrostl o více než 23 procent, přesto byla průměrná nabídková cenová hladina téměř o devět procent vyšší.

Z těchto dvou čísel ale ještě nelze automaticky určit, zda je trh pro kupující výhodnější, ani jaká bude skutečně dosažená cena konkrétní nemovitosti.

Stejně důležitá je také schopnost správně interpretovat dlouhodobý vývoj.

Analýza cen bytů, inflace a hypoték například ukazuje, že nominální zdražení nemovitostí není totéž co jejich reálné zdražení.

A srovnání čtrnácti grafů pro Realitní fórum ČR vysvětluje, proč se při rozhodování o bydlení musí současně sledovat cena, příjmy, úrokové sazby, vlastní kapitál i náklady na užívání nemovitosti.

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, opakovaně upozorňuje, že kvalitní práce s daty musí být propojena se znalostí konkrétní nemovitosti a místního trhu.

Celorepublikový průměr je vhodným výchozím bodem, ale nemůže nahradit odborné ocenění konkrétního bytu, domu nebo pozemku.

AI přináší nové možnosti, ale také nové nároky na odpovědnost

Význam aktuálního vzdělávání veřejnosti dobře ukazuje také nový seriál projektu Realiťák roku věnovaný umělé inteligenci.

AI postupně mění způsob, jakým se nemovitosti prezentují, oceňují a vyhledávají.

Umožňuje vytvářet realistické vizualizace, automatizovat některé administrativní činnosti a rychleji analyzovat informace.

Stejné technologie ale mohou být zneužity k vytváření falešného dojmu o skutečném stavu nemovitosti.

Kupující nemusí na první pohled poznat, zda je fotografie autentická, nebo digitálně upravená.

Právě proto projekt Realiťák roku vysvětluje rozdíl mezi běžnou technickou úpravou fotografie, virtuálním stagingem a klamavou manipulací.

To má význam nejen pro spotřebitele, ale i pro kvalitní makléře.

Transparentní prezentace totiž posiluje důvěru v realitní nabídku a pomáhá předcházet situacím, kdy se zájemce až při osobní prohlídce dozví, že skutečnost vypadá zcela jinak.

A právě důvěra je pro fungování realitního trhu zásadní hodnotou.

Realitní fórum ČR: profesní standardy mají chránit především spotřebitele

Dalším důležitým krokem je práce Realitního fóra ČR.

Druhé setkání otevřelo otázky vzdělávání makléřů, ověřování jejich odbornosti, odpovědnosti realitních kanceláří i případného profesního dohledu.

Taková diskuse nemá být samoúčelným vytvářením dalších povinností.

Její hlavní smysl musí být v tom, zda konkrétní opatření skutečně zvýší bezpečnost a kvalitu realitních služeb pro veřejnost.

Pokud by v budoucnu vznikl přehlednější systém ověřování profesní způsobilosti, mohl by klientům usnadnit posouzení základní odborné připravenosti makléře.

Průběžné vzdělávání by zase mohlo pomoci zajistit, aby profesionálové znali aktuální právní úpravu, nové technologické nástroje a měnící se pravidla realitního trhu.

A jasnější pravidla práce s rezervačními smlouvami nebo klientskými penězi mohou omezit některá z nejzávažnějších rizik realitních transakcí.

Zároveň ale platí, že návrhy musí být odborně posouzeny a žádná z diskutovaných změn se nestává zákonem pouze tím, že byla projednána na fóru.

Projekt Realiťák roku proto podporuje především věcnou debatu, sdílení zkušeností a hledání opatření, která budou pro veřejnost skutečně přínosná.

O projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku je dlouhodobou nezávislou platformou zaměřenou na zvyšování kvality realitních služeb, podporu odbornosti realitních makléřů a vzdělávání veřejnosti.

V roce 2026 probíhá již jeho devátý ročník.

Součástí projektu je odborné hodnocení realitních profesionálů, regionální přehled makléřů, vzdělávací aktivity, práce s klientskými recenzemi a referencemi, datové analýzy i veřejná osvěta.

Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Jedním z jeho hlavních partnerů je Reality.iDNES.cz, které spolu s odborným datovým partnerem CEMAP – cenové mapy podporuje přípravu pravidelných analýz českého realitního trhu.

Hlavním veřejným přínosem projektu Realiťák roku není pouze pomoci lidem najít konkrétního makléře. Je jím především pomoci jim vytvořit si vlastní měřítko kvalitní realitní služby.

Informovanější klient dokáže lépe posoudit nabídku, rozpoznat možná rizika a požadovat srozumitelné vysvětlení jednotlivých kroků.

To přirozeně vytváří tlak na vyšší profesionalitu celého oboru.

Úplně na závěr

Poslední články projektu Realiťák roku ukazují, že český realitní trh se mění současně v několika rovinách.

Nemovitosti jsou dlouhodobě výrazně dražší, financování bydlení zůstává náročné, digitální technologie přinášejí nové možnosti i rizika a od realitních profesionálů se očekává stále širší soubor znalostí.

Právě proto má dlouhodobé vzdělávání veřejnosti stále větší význam.

Člověk, který kupuje, prodává nebo pronajímá nemovitost, nemusí znát všechny právní předpisy ani dokonale rozumět statistickým modelům.

Měl by ale vědět, že správně vedený realitní obchod stojí na kvalitních informacích, transparentní komunikaci, dobré přípravě a jasně rozdělené odpovědnosti.

Právě tyto principy se projekt Realiťák roku snaží dlouhodobě podporovat.

Další praktické návody, datové analýzy a odborné články najdete v Aktualitách projektu Realiťák roku, informace pro kupující, prodávající a nájemce na stránce Pro veřejnost a kvalitní realitní profesionály v jednotlivých krajích a okresech prostřednictvím přehledu Nejlepší makléři.

Projekt Realiťák roku tak pokračuje ve snaze zvyšovat transparentnost a profesionalitu českého realitního trhu, vzdělávat veřejnost a pomáhat lidem dělat při nakládání s nemovitostmi bezpečnější a informovanější rozhodnutí.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová – ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Obecné dotazy veřejnosti: info@realitakroku.cz
Web projektu: www.realitakroku.cz

Sdílet: Facebook Twitter